Loi Montagne III : la réforme du Code de l’urbanisme rebat-elle les cartes de la constructibilité ?

Assouplissement du principe de continuité de l’urbanisation, report de l’horizon d’un gel de l’urbanisation dans les communes corses dépourvues de document local d’urbanisme, nouvel arbitrage local entre les lois « Montagne » et « Littoral »…

Cette réforme redessine, sur plusieurs fronts, les marges de manœuvre des collectivités dans l’aménagement de leur territoire.  

Les nouveaux contours de la continuité de l’urbanisation 
 

Le principe de continuité de l’urbanisation, qui conditionne directement les possibilités de construire, constitue « l’une des sources de contentieux les plus fréquentes en matière d’urbanisme dans les zones de montagne »¹. Face aux difficultés suscitées par son application, il est apparu « indispensable de mener un travail de clarification », pour « limiter les divergences d’interprétation » mais aussi, et surtout, « assouplir les conditions de la construction en zone de montagne en faisant prévaloir le bon sens et en considérant, en premier lieu, les besoins des territoires isolés qui se désertifient »² . L’objectif : éviter de placer « sous cloche » ces territoires dans leur recherche, ancienne mais toujours renouvelée, de l’équilibre ô combien délicat entre protection et développement. 

De nouveaux points d’accroche pour l’urbanisation 
 

Jusqu’alors, aux termes de l’article L. 122-5 du Code de l’urbanisme, l’urbanisation ne pouvait, en principe, être réalisée qu’en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, et certains groupes - seulement - de constructions « traditionnelles ou d'habitations existants ».
En supprimant la référence restrictive aux constructions « traditionnelles » et aux « habitations », la réforme autorise désormais l’urbanisation en continuité avec les « groupes de constructions existants » et ce, quelle que soit leur destination ou leur caractère, ce qui élargit considérablement le champ des possibles. 

Cette évolution devrait faciliter le comblement de dents creuses au sein de tissus bâtis autres que résidentiels, mais aussi le développement des groupes de constructions accueillant des commerces et des activités de service, de nature à favoriser l’attractivité des territoires montagnards. Elle était particulièrement attendue par un certain nombre d’élus locaux, soucieux d’attirer de nouveaux habitants permanents dans les zones de montagne les moins dynamiques.   

Une coupure physique ne caractérise plus, à elle seule, une discontinuité 
 

Jusqu’alors, l’article L. 122-5-1 du Code de l’urbanisme prévoyait que la « continuité » s’appréciait « au regard des caractéristiques locales de l'habitat traditionnel, des constructions implantées et de l'existence de voies et réseaux », sans régler la question des coupures physiques.

Or, en zone de montagne, il est fréquent qu’un cours d’eau, une rupture de pente ou encore un espace boisé sépare, physiquement, un projet de construction des bâtiments voisins. En l’absence de précisions textuelles, de tels éléments pouvaient être regardés comme rompant la continuité, faisant alors obstacle à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme et ce, y compris lorsque la construction était projetée à proximité de l’urbanisation existante. 

La réforme apporte une clarification bienvenue à cet article : elle y précise que « le principe de continuité intègre (…) les coupures physiques », qui ne devraient donc plus entraver, à elles seules, l’extension de l’urbanisation. 

Comme l’a souligné le Conseil constitutionnel le 14 août dernier³, cette réforme a pour objet de « réduire l’incertitude juridique pesant sur les projets de construction réalisés dans les zones de montagne ». Pour autant, elle ne neutralise pas l’exigence tenant à la proximité de ces projets avec l’urbanisation existante, que le service instructeur devra toujours apprécier - indépendamment de l’existence d’une coupure physique - avant de conclure à la continuité. 

L’épée de Damoclès pesant sur les communes corses est – temporairement – levée 
 

S’il est une collectivité particulièrement concernée par la loi « Montagne », c’est bien la Corse : plus de 90% de ses communes sont régies par ses dispositions. Une situation tenant à la spécificité de ce « territoire montagneux et insulaire présentant le caractère d’“île-montagne”», que l’acte II de cette loi avait déjà reconnue, il y a dix ans⁴.

Autre particularité significative des communes de l’île : moins de la moitié d’entre elles sont dotées d’un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou une carte communale. 

Or, ces documents locaux d’urbanisme permettent de maîtriser l’urbanisation à l’échelle locale afin de préserver, notamment, les espaces agricoles, naturels et forestiers. 

Dans ce contexte, la loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023, visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et à renforcer l'accompagnement des élus locaux, avait prévu qu’à compter du 22 août 2027, l’extension de l’urbanisation serait interdite dans les communes de la Collectivité de Corse dépourvues d’une telle planification locale. 

La réforme reporte cette échéance au 22 août 2030⁵, leur accordant ainsi trois années supplémentaires pour élaborer et approuver leur document local d’urbanisme, sans se voir privées de la possibilité d’étendre leur urbanisation dans l’intervalle. 

Cet assouplissement reste toutefois temporaire : le législateur n’a pas renoncé à l’interdiction, mais seulement à ce qu’elle entre en vigueur dès l’année prochaine.

Les communes concernées ont donc tout intérêt à mettre à profit ce délai supplémentaire pour se doter d’un plan local d’urbanisme et s’assurer, par cet outil, une certaine maîtrise de leur développement urbain.  

Lois « Montagne » et « Littoral » : le SCOT appelé à arbitrer
 

La réforme porte également sur les quelque 219 communes du territoire national qui, bien que classées en zone de montagne, se trouvent également régies par la loi « Littoral ». 

Jusqu’à présent, les exigences des deux lois « Montagne » et « Littoral » s’y cumulaient, les dispositions les plus strictes s’appliquant en cas de divergence. 

L’acte III de la loi « Montagne » introduit au Code de l’urbanisme un nouvel article L. 141-11-1 permettant au schéma de cohérence territoriale (SCoT) de définir, dans certaines de ces communes, des secteurs dans lesquels les dispositions propres à l’aménagement et à la protection du littoral ne s’appliqueront pas.

Cette nouvelle disposition confère au SCoT un rôle déterminant dans l’articulation, à l’échelle locale, de ces deux régimes protecteurs historiques. Elle poursuit un double objectif : 

• adapter les exigences aux spécificités locales, et,
• améliorer leur lisibilité pour les collectivités concernées comme pour les porteurs de projets. 

La portée de cette nouvelle disposition doit toutefois être relativisée : 

• d’une part, elle ne concerne, parmi ces communes, que celles riveraines d’un plan d’eau intérieur d'une superficie supérieure à 1000 hectares, à l’instar des lacs d’Annecy, du Bourget, de Serre-Ponçon, de Vassivière ou encore de Grandval ;
• d’autre part, elle ne saurait s’appliquer, au sein même des communes concernées, dans la bande littorale de cent mètres définie par l’article L. 121-16 du Code de l’urbanisme, faisant l’objet d’une protection particulière au titre de la loi « Littoral ». 
   

Aux collectivités, désormais, de jouer leurs cartes 
 

Les marges de manœuvre des collectivités, ainsi redessinées par l’acte III de la loi « Montagne », ne prendront toute leur portée qu’à la condition d’être pleinement intégrées aux stratégies locales d’aménagement. De l’élaboration des plans locaux d’urbanisme à l’évolution des SCoT, en passant par l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme, leur mise en œuvre appelle une lecture fine des nouveaux dispositifs.

¹ Rapport fait au nom de la commission du développement durable et de l’aménagement du territoire sur la proposition de loi pour une montagne vivante et souveraine (n° 2595), par M. Jean-Pierre VIGIER, 6 mai 2026.

² Rapport fait au nom de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale sur l’évaluation de la loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 de modernisation (n° 2735), par Mmes Marie-Noëlle Battistel, Frédérique Lardet et MM. Vincent Rolland et Jean-Bernard Sempastous, 4 mars 2020. 

³  Décision n° 2026-912 DC du 14 août 2026.

⁴ Loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016, art. 5.

⁵ Loi n° 2026-797 du 18 août 2026, art. 10.