Permis modificatif : sécurisation des opérations immobilières
Par Elisa Bisson
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Le Conseil d’État confirme qu’un permis modificatif destiné à régulariser une autorisation contestée peut être délivré alors même que les travaux sont achevés, dès lors qu’il intervient dans le cadre d’un contentieux en cours.
Dans cette affaire, un voisin contestait deux permis modificatifs délivrés pour un projet d’extension d’habitation et de construction d’une piscine. Après le rejet de ses recours par le tribunal administratif puis par la cour administrative d’appel de Lyon, il s’est pourvu en cassation devant le Conseil d’État.
Régularisation possible malgré l’achèvement des travaux
La contribution majeure de cette décision concerne les conditions de délivrance d’un permis modificatif en cours de contentieux. Le Conseil d’État rappelle qu’en principe, un permis modificatif ne peut être délivré tant que les travaux autorisés ne sont pas achevés. Toutefois, lorsqu’un pétitionnaire sollicite un permis modificatif afin de régulariser une autorisation contestée devant le juge, l’achèvement des travaux ne fait pas obstacle à cette régularisation.
Cette solution s’applique même lorsque le juge n’a pas expressément mis en œuvre les mécanismes de régularisation prévus aux articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme.
Appréciation concrète de l’insertion dans le paysage
Le Conseil d’État apporte également des précisions sur l’application des règles relatives à l’insertion architecturale et paysagère. Il valide l’analyse de la cour administrative d’appel qui avait considéré que, malgré la localisation du projet dans un secteur protégé au titre de l’ancien périmètre de ZPPAUP devenu site patrimonial remarquable, l’environnement bâti immédiat ne présentait pas de caractère architectural particulier justifiant une atteinte aux paysages ou au patrimoine au sens de l’article R. 111-27 du Code de l’urbanisme.
Dérogation pour les toitures-terrasses
S’agissant des toitures-terrasses, pourtant interdites par le règlement du PLU, la Haute juridiction admet leur autorisation dès lors qu’elles s’inscrivent dans une démarche d’architecture bioclimatique bénéficiant des possibilités d’adaptation prévues par le règlement local. En l’espèce, le caractère végétalisé des toitures et l’avis favorable de l’Architecte des bâtiments de France ont contribué à justifier cette dérogation.
Préservation du patrimoine
La décision présente aussi un intérêt pratique pour les collectivités confrontées à des contestations portant sur la préservation des murs en pierre sèche. Le Conseil d’État juge que l’occultation partielle d’un mur intérieur à la parcelle ne constitue pas nécessairement une méconnaissance des prescriptions de protection du patrimoine dès lors que l’ouvrage est conservé. En revanche, une éventuelle destruction réalisée lors des travaux relève des conditions d’exécution du permis et non de sa légalité.
Limite de la demande de permis modificatif
Enfin, la Haute juridiction rappelle une règle essentielle en matière de contrôle des constructions en limitant la portée de la jurisprudence Thalamy (CE, 9 juil. 1986, n°51172). Lorsqu’une demande de permis modificatif est déposée, l’administration ne peut exiger que le pétitionnaire régularise à cette occasion d’éventuelles infractions commises lors de l’exécution de l’autorisation initiale. Ces irrégularités relèvent des pouvoirs de contrôle et de police de l’urbanisme de la collectivité, notamment par le constat d’infraction ou le contrôle de conformité des travaux achevés. Elles sont sans incidence sur l’instruction d’un permis modificatif portant sur d’autres éléments du projet.
À retenir : un permis modificatif destiné à régulariser une autorisation contestée peut être délivré même après l’achèvement des travaux ; les irrégularités éventuelles d’exécution doivent être traitées par les procédures de contrôle de l’urbanisme et ne peuvent être intégrées d’office dans l’instruction d’une demande modificative.