Organismes de foncier solidaire : un décret précise les modalités d’application

Par Agathe Gentili

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Un décret n° 2016-1215 publié le 14 avril 2016 porte mesure d’application des dispositions relatives aux organismes de foncier solidaire (OFS) nouvellement créés. En effet, par un article 164, la loi ALUR avait mis en place ces nouveaux organismes à but non lucratif qui demeuraient en attente du décret d’application.

À l’image des Community Land Trusts britanniques, les OFS ont pour objet d’« acquérir et de gérer les terrains, bâtis ou non, en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs » (C. urb., art. L. 329-1). Ces nouveaux organismes ont la capacité de dissocier la propriété entre le sol et le bâti puisqu’ils consentent des droits réels par le biais d’un bail réel solidaire, « en vue de la location ou de l'accession à la propriété de logements, avec s'il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes » (CCH, art. L. 255-1). Ces organismes encouragent également l’accessibilité des logements et proposent des baux sur un terme long de 18 à 99 ans. En effet, les logements sont construits à destination des ménages sous plafond de ressources.

Le décret contient des précisions relatives à la création, l’agrément, la gestion administrative et la fin des organismes solidaires. Tout d’abord, concernant sa création, l’organisme doit démontrer sa viabilité financière pour la durée des baux accordés. Les apports financiers peuvent provenir de personnes publiques ou privées et être constitués en nature ou en numéraire. Également, l’OFS étant à but non lucratif, son objet doit être autre que de réaliser des bénéfices, et ceux réalisés, ainsi que les réserves obligatoires, doivent être entièrement utilisés pour maintenir et développer l’activité (C. urb., art. R. 329-1 à R. 329-3). Les statuts de l’organisme comprennent notamment le périmètre d’intervention prévu, la part des bénéfices mise en réserve et les décisions en cas de suspension ou de retrait de l’agrément permettant le fonctionnement de l’organisme. Lors du fonctionnement de l’OFS, ses missions peuvent être confiées à un tiers, bailleur social ou promoteur immobilier (C. urb., art. R. 329-5).

Ensuite, l’agrément est délivré par le préfet à plusieurs conditions et selon diverses pièces constitutives du dossier (les statuts, la composition de l’organe décisionnel, le budget de l’année en cours, leur programme d’action, etc.) (C. urb., art. R. 329-7).

Concernant la gestion des OFS, un rapport annuel de l’activité doit être soumis à l’organe décisionnel. En cas de manquement à cette obligation de transparence, après mise en demeure, le préfet peut suspendre ou retirer l’agrément. D’autres manquements graves peuvent conduire au retrait, notamment le non-respect des règles liées à la gestion financière ou une violation des conditions de ressources des locataires ou accédant à la propriété (C. urb., art. R. 329-16).

Enfin, la dissolution d’un OFS conduit au transfert de « l’ensemble des droits et obligations de l’organisme » à un autre organisme de foncier solidaire (C. urb., art. R. 329-17).

La réforme est entrée en vigueur le 15 septembre 2016, au lendemain de sa publication au Journal officiel. Si elle constitue indubitablement un pas vers une nouvelle perception de la construction de logement, il est permis de s’interroger sur le temps nécessaire à son appropriation par des acteurs nouveaux, participatifs et citoyens. Il sera donc intéressant de suivre la création et le fonctionnement des premiers OFS français, tout en observant l’évolution du modèle britannique qui existe depuis un peu plus de dix ans.

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