Précisions sur les règles de mise en œuvre de la prescription décennale de l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme

Est-il utile de rappeler que selon les dispositions de l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux ne peut en effet être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard des règles d’urbanisme lorsque celle-ci est achevée depuis plus de dix ans ? Pour autant, ce même article prévoit également une série d’exceptions au jeu de la prescription décennale, notamment lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire. Or, c’est justement à propos de la mise en œuvre de cette exception que le Conseil d’État entend apporter d’utiles précisions dans sa décision rendue le 3 février dernier.

En l’espèce, le maire de la commune de Vallauris avait autorisé des travaux de réhabilitation et de modification de la façade d’un bâtiment datant du xix^e siècle. Ce permis de construire avait cependant été annulé à la suite d’un recours en excès de pouvoir exercé par un particulier. Sur l’appel interjeté par la commune et le bénéficiaire du permis de construire, la cour administrative d’appel de Marseille infirma le jugement rendu, estimant que le permis en litige bénéficiait de la prescription décennale prévue par l’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme alors applicable, et dont les dispositions sont désormais reprises à l’article L. 421-9 précité.

Cet arrêt fut cependant annulé par le Conseil d’Etat au motif que le juge administratif d’appel avait commis une erreur de droit dans la mise en œuvre de l’exception relative aux constructions réalisées sans permis de construire.

En effet, si cette exception ne pouvait jouer en l’espèce à l’égard du bâtiment initial dès lors que ce dernier avait été réalisé avant que les lois et règlements ne soumettent les constructions à un régime d’autorisation d’urbanisme, il n’en demeurait pas moins que des modifications ultérieures intervenues sur ce bâtiment n’avaient quant à elles jamais fait l’objet du moindre permis de construire. La haute juridiction administrative rappelle ainsi que le jeu de l’exception relative aux constructions réalisées depuis plus de dix ans sans permis de construire concerne non seulement le bâtiment initial, mais aussi les modifications intervenues sur ce bâtiment et qui auraient dû, conformément à la législation alors en vigueur, faire l’objet d’un permis de construire. La prescription décennale de l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme ne peut donc jouer pour aucune de ces hypothèses.

Par ailleurs, le Conseil d’État saisit cette occasion pour préciser que cette exception ne concerne en revanche pas les travaux uniquement soumis au régime de la déclaration préalable. À la différence des travaux réalisés depuis plus de dix ans sans permis de construire alors que ce dernier était requis, les travaux réalisés sans déclaration préalable peuvent donc bénéficier de la prescription décennale de l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme.

Sources :

• CE, 3 février 2017, Commune de Vallauris, n^o 373898
• C. urb., art. L. 421-9