L’adaptation du document d’urbanisme applicable pour la réalisation des ZAC

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Plusieurs cas peuvent se présenter pour la réalisation des zones d'aménagement concerté (ZAC) selon que la commune dispose ou non d'un plan local d'urbanisme (PLU) et qu'elle doive l'adapter. Celui-ci peut également fixer, dans le respect du plan d'aménagement et de développement durable, des orientations d’aménagement devenues « orientations d’aménagement et de programmation » avec la loi du 12 juillet 2010. Cette procédure d’adaptation du PLU (modification ou révision) peut intervenir avant la création de la ZAC, avant, pendant ou après l’approbation du dossier de réalisation. Les articles L. 123-13 et suivants du Code de l’urbanisme prévoient, comme antérieurement, une procédure de révision et une procédure de modification qui, toutes deux, peuvent comprendre une procédure simplifiée, dite modification ou révision « simplifiée ».

Par ailleurs, les règles sont amenées à varier dans les communes dont le plan d’occupation des sols n’a pas été transformé en plan local d’urbanisme et qui ne disposent pas de plan d’aménagement de zone. Les PAZ approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi SRU demeurent alors applicables jusqu’à l’approbation par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’un PLU. Ces PAZ sont toutefois soumis au régime complet des PLU tant en ce qui concerne la procédure et les effets que le contenu (à l’exception toutefois du plan d’aménagement et développement durable). Enfin, la loi Urbanisme et habitat a créé une procédure de modification des plans de sauvegarde et de mise en valeur, en complément de la procédure de révision.

Généralités. Depuis la loi SRU qui a supprimé les PAZ, le droit des sols dans le périmètre de l’opération est régi par le droit commun, c’est-à-dire le POS maintenu ou le PLU s’il existe sur le territoire communal, le RNU dans le cas contraire, ou encore, le cas échéant, le plan de sauvegarde et de mise en valeur dans les secteurs sauvegardés. Pour autant, il conviendra souvent, pour permettre la réalisation de l’opération, de modifier le PLU, le POS ou encore le PSMV lorsqu’il existe. On peut même penser que cette adaptation sera systématiquement nécessaire. Par ailleurs, s’agissant des…
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