Simplification des règles d’urbanisme pour les projets de construction de logements

Pour rappel, l’article 12 prévoit l’autorisation pour le Gouvernement de « prendre par ordonnance toute mesure […] afin de favoriser le développement de projets de construction ou d’aménagement situés en entrée de ville ou dans des zones à dominante commerciale, lorsque les conditions de desserte par les transports publics réguliers le permettent et que l’opération répond à un objectif de mixité fonctionnelle, en faisant en sorte que le règlement du plan local d’urbanisme ou du document d’urbanisme en tenant lieu puisse autoriser le dépassement des règles de hauteur ou de gabarit, […], et en veillant à ce que l’introduction dans le règlement de ce mécanisme de majoration des droits à construire s’effectue selon une procédure de modification simplifiée du plan local d’urbanisme ».

Il prévoit également la mise à disposition du public des demandes de permis de construire et d’aménager soumis à une étude d’impact, et d’apporter une dérogation au nombre d’aires de stationnement exigibles pour certains immeubles de logements : ainsi, il n’est pas obligatoire de mettre en place plus d’une aire de stationnement par logement en cas de construction d’établissements d’hébergement de personnes âgées dépendantes ou de résidences universitaires, et si ceux-ci se trouvent à proximité d’une gare ou d’une station de transport public, cette obligation est réduite de moitié (voir C. urb., art. L. 123-1-13).

L’apport du décret n° 2015-908 est de préciser pour cette dérogation que « trois places d’hébergement d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou d’une résidence universitaire équivalent à un logement ». En outre, « lorsque ce quotient donne un reste, […] celui-ci n’est pas pris en compte » (C. urb., art. R.* 123-9-1).

L’article 14 de la loi du 20 décembre 2014 a modifié quant à lui l’article L. 123-5-1 du Code de l’urbanisme en introduisant la possibilité, pour les communes dites en zone tendue (soit celles appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants soumises à la taxe sur les logements vacants, celles de plus de 15 000 habitants dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente 20 % des résidences principales et celles appartenant à une des zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants), de « déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives […] pour autoriser une construction destinée principalement à l’habitation, sous réserve que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu urbain environnant » (art. L. 123-5-1, 5°)

Ainsi, le décret confirme ces dérogations à certaines règles du PLU, et surtout, précise les modalités de recours à ces dérogations : « lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations au titre de l’article L. 123-5-1, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire. Elle est accompagnée d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant du respect des objectifs et des conditions fixées à cet article pour chacune des dérogations demandées ».

Sources :

• Décret n° 2015-908 du 23 juillet 2015 relatif à la simplification des règles d’urbanisme applicables à certains projets de construction de logements
• Loi du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives
• C. urb., art. L. 123-1-13, L. 123-5-1 et R.* 123-9-1